Долги супругов и вопросы с кредиторами
May 9, 2023

Нужно ли нотариальное согласие супруги при заключении договора ипотеки?

Представьте ситуацию, вам приходит на почту иск от банка. Вас просят выселиться из собственного дома. Вы думаете, что это шутка, ошибка или пранк. Потому что о банке и долге вы слышите впервые. Но нет. Оказывается ваш муж 5 лет назад заложил ваше жилье, ничего вам не сказал. Сейчас кредит не выплачен и банк отбирает имущество в счет погашение долга. Да, и ужас в том, что вы в принципе не видели деньги и информация о залоге только сейчас появилась.

Согласитесь! Классная ситуация. Особенно когда приходит осознание, что жилье отбирают. Но в данном случае жена не растерялась и начинает оспаривать сделку по залогу. И вполне успешно. Рассказываю о деле далее.

Решение семейных конфликтов доверяют юристу Сергею Башкевичу. Запись на консультацию через WhatsApp

Суть спора

Супруг задолго до описанных событий, ещё в 2012 году заключает договор поручительства с ООО КБ «Юниаструм банк». При том поручался за некую женщину - ИП Коновалову И.Е., которая взяла кредит на 10 млн рублей.

Но он не только поручился, а ещё впридачу закидывает в топку и свой дом. Он был полностью на него оформлен. Потому подписал договор залога недвижимости, по условиями которого он передал в качестве залога по обязательствам заемщика Коноваловой И.Б. домовладение.

Данная леди, естественно, кредит не возвращает. В 2014 году состоялся суд об обращении взыскания на дом. Сейчас уже вторая волна тяжб - иск о выселении. И с этого момента жена узнает всю ситуацию.

Супруга обращается в суд. Она просила признать недействительным договор залога недвижимости и применить последствия недействительности сделки, признать совместно нажитым имуществом жилой дом и оформить каждому супругу по 1/2 доли в нем.

Позиция нижестоящих судов

Суд первой инстанции удовлетворяет требования. Потому что договор залога должен быть заключен при наличии нотариально удостоверенного согласия супруги. Нарушены требования статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации. Вот такого согласия супруга не выдавала. Значит сделка признается недействительной.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, пришёл к выводу о том, что для заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении совместного имущества супругов не требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, поскольку договор залога не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов.

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ пересматривает вывод апелляции и соглашается с выводами первой инстанции, исходя из следующего.

Так, согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской
Федерации нотариально удостоверенное согласие другого супруга нужно в трех случаях:

  • когда заключается сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
  • когда заключается сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;
  • когда заключается сделка, подлежащей обязательной государственной регистрации.

В нашей ситуации применяется третий случай. Потому что договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в силу пунктов 1, 2 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, когда супруг заключал договор ипотеки он скрыл, что дом построен в браке. Нотариального согласия не получал. Банк не проверил. Следовательно, оспариваемый договор признается недействительным. Суд первой инстанции все решил правильно.

С определением Верховного Суда Российской Федерации от 17 марта 2020 г. № 19-КГ20-3 вы можете ознакомиться по следующей ссылке: http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1872480

⚡️ Чтобы определиться с ценами на услуги юриста по подготовке искового заявления и юридического сопровождения дела - переходите по ссылке: https://bashkevichlaw.com/price

Буду рад делиться с тобой полезной информацией: t.me/bashkevich_law

ЧИТАЙТЕ ДРУГИЕ МОИ СТАТЬИ:

Как делиться при разводе объект незавершённого строительства?

Как суды делят при разводе несколько квартир?

Отсудит ли женщина больше при разводе, если с ней остаются дети?