После развода продали жилье без согласия мужа. Можно ли отменить сделку?

После развода у мирового судьи, мой клиент не стал решать вопрос с разделом имущества. Хотя я настойчиво рекомендовал это сделать как можно раньше.

Из имущества у супругов была четырехкомнатная квартира в центре и однокомнатная в Люберцах. Все оформлены на неё. В большой осталась жить жена с ребенком. Мужчина переехал во вторую квартиру. И буквально через полгода после развода женщина продает одну квартиру в центре. Сразу покупает другую поменьше. Вторую же она дарит сестре, но та выселять мужчину не планирует. По сути, произошло переоформление имущества с одного лица на другое.

Об этих сделках бывший супруг узнает спустя год, когда на руки получает выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Где в них он увидел чужие фамилии в качестве собственников имущества.

Давайте разберем перспективы этого дела через анализ судебной практики. Выводы озвучу ниже.

Когда требуется нотариальное согласие супруга при продаже квартиры?

Продажа в период брака требует соблюдение пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной. Признание происходит в судебном порядке в течение года со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении продажи.

При том отсутствие нотариального согласия воспринимается судами скорее как безусловное основание для того, чтобы вернуть имущество от приобретателя.

Необходимо ли нотариальное согласие уже бывшего супруга, если продается квартира после расторжения брака?

Судебная практика следует той идее, что нотариальное согласие после расторжения брака не требуется. Вернее, само по себе отсутствие такого документа не приводит к недействительности сделки. Даже если бывшая супруга (или супруг) и обнаружит продажу имущества, на которую не было выдано нотариального согласия, вернуть обратно недвижимость и получить свою долю по этому основанию не удастся.

Где закреплен такой подход, что согласия после расторжения брака уже не требуется?

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 05 июля 2016 года по делу № 5-КГ16-64 указано, что получение нотариально удостоверенного согласия требуется только в том случае, если лица в браке. После того, как брак расторгнут, статья 35 Семейного кодекса РФ о том, что нужно такое согласие, уже не применяется. Суд специально подчеркивает, что семейное законодательство не распространяется на тех, кто перестал быть членами семьи.

Для бывших супругов применяется другое правило, а именно пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нем закреплена норма, которая говорит о возможности признания сделки недействительной, если покупатель знал или заведомо должен был знать, что бывшая супруга (либо супруг) против такой сделки. При этом надо ещё доказать, что сторона знала или должна была знать о данном несогласии.

Следовательно, если вы обращаетесь в суд и просите признать сделку недействительной, а также передать вам ½ долю в недвижимости, сославшись лишь на отсутствие нотариального согласия – вы проиграете. Если же вы докажете недобросовестность приобретателя имущества, то есть докажете, что он знал, что вы против такой сделки, то вы выиграете. А вот это на практике довольно сложно доказать.

В тоже время, приобретателю гораздо проще убедить суд в своей добросовестности.

Например, в названном деле 2016 года, перед сделкой покупатели провели юридическую проверку объекта. В частности, они получили выписки из ЕГРН, где был указан продавец как единственный собственник имущества. Полагались на выписку как на единственный публичный источник информации о квартире. Кроме того, она проверялась банком и агентством ипотечного жилищного кредитования, когда оформлялась ипотека. Также на момент сделки было вступившее в силу решение суда, где эту квартиру признали полностью за продавцом (хотя позже это решение и отменили). То есть, была внушительная база доводов, что покупатели были добросовестными и действовали как обычные покупатели.

Почему отказывают бывшим супругам в возврате имущества и сохраняют квартиры за добросовестными приобретателями?

Набирает обороты общая тенденция на то, что добросовестный приобретатель недвижимости должен быть защищен от исков бывших супругов.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 13 июля 2021 года № 35-П было прямо указано, что это забота бывшего супруга внести свои права на совместное имущество в Единый государственный реестр недвижимости. Если он этого не делает, то на нем лежат и все сопутствующие риски. В том числе риск отчуждения без его ведома. Ведь когда добросовестный приобретатель покупает имущество, он разумно полагается на сведения из того же реестра и не должен разыскивать всех, кто откладывает момент регистрация своей доли в праве, если она там должна быть.

Суд в постановлении отдельно подчеркнул, что имущество остается общим супружеским даже тогда, когда в реестре единственный собственник. Но если права оформлены только за одним, а второй бывший супруг ничего не сделал для защиты своих интересов, то продажу нельзя отменять и возвращать имущество обратно.

Потому я рекомендую всегда развод проводить вместе с разделом имущества. И не растягивать во времени два этих момента.

Какие доказательства готовить, чтобы вернуть имущество?

С момента, когда вы перестали быть супругами, нельзя полагаться на то, что без вас не продадут. Как видим, продадут довольно легко и без нотариального согласия, а сама сделка останется в силе.

Однако с учетом той судебной практики, что здесь была озвучена, требуется доказать, что покупатель (или одаряемый) знал, что имущество продается (дарится) без согласия бывшего супруга.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 25 апреля 2017 г. по делу № 16-КГ17-4 указано, что должен исследовать суд в подобном деле. В частности, были ли у продавца полномочия по продаже совместной собственности, а также знал ли приобретатель, что нужных полномочий у продавца нет.

Иными словами, если вы хотите вернуть имущество, то надо доказывать в суде, что покупатель недобросовестный. Он знал, что имущество было супружеское (приобретено в браке), ему было известно, что другой бывший супруг не согласен на такую сделку. И бремя доказывания лежит на истце. Ссылаться лишь на отсутствие нотариально удостоверенного согласия не верно.

Каковы перспективы для моего клиента?

В том примере, который я описал выше, бывший супруг может либо попытаться оспорить сделку и вернуть имущество, доказав те обстоятельства, что я назвал. Либо он может потребовать половину стоимости проданного имущества с бывшей супруги. То есть, забрать не имуществом, а деньгами. Об этом иске я расскажу позже.

Что же касается дарения сестре той квартиры, в которой живет мужчина, то следует рассматривать также возможность признания сделки мнимой. То есть, совершенной лишь для вида. Ведь новый собственник так и не начал жить в квартире и выселять прежнего жильца не планирует.