Пример дела: Как выкупить малозначительную долю?
Существует некое общее правило, что нельзя принудить собственника к продаже его имущества. Но у этого правила есть исключения. Речь пойдет в данной статье о выкупе незначительной доли в квартире на примере судебного дела. В нем я участвовал представителем истца. Какие были обстоятельства и какие имелись доказательства, а также ход дела расскажу здесь подробно.
Представьте, вы развелись, поделили квартиру и каждому из вас оформили по 1/2 доли в праве на это жилье. Далее ситуация зависает. Потому что не ясно:
- либо конвертировать эту долю в деньги (совместная продажа с бывшим или продажа вашей доли ему или третьим лицам);
- либо выкупать у бывшего его долю и стать единственным собственником имущества.
В своем телеграм-канале я задал по этому поводу вопрос. Мне было интересно понять, какой у людей настрой. Их склонность. Остаться в квартире, но выплатить компенсацию или забрать деньги, но отдать долю. Хотя я и понимал, что при разных обстоятельствах ответ будет меняться даже у одного и того же человека. Потому я предложил третий ответ, чтобы люди могли всё же высказаться, когда им не подходят первых два категоричных ответа.
Итог опроса показал ту тенденцию, что при разводе люди больше стремятся оформить права на целую квартиру, чем получить деньги. То есть, по сути, стать собственником уже имеющего жилья. И здесь без выплаты компенсации не обойтись.
При каких условиях выкупается через суд доля в недвижимости?
Итак, правовым основанием для выкупа доли через суд является абзац 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нем изложены обязательные условия:
- доля собственника незначительна;
- не может быть реально выделена;
- такой собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества;
- отсутствие согласия этого собственника на отчуждение его доли.
В деле, где рассматривался вопрос о разделе супружеского имущества была применена названная норма. Апелляционным определением Московского городского суда от 4 октября 2018 г. по делу N 33-43182\18 удовлетворены требования о выкупе 1/9 доли в квартире. Ссылку на судебный акт прикрепляю: https://clck.ru/32QJVF
Суд исходил из того, что 1/9 доля незначительна. При этом доля ответчика составляет 11,2 кв.м общей площади (площадь квартиры в размере 101,1 кв.м деленная на 9). Она не может выделена в натуре.
Напомню, что по аналогии с статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации социальная норма площади составляет: 33 квадратных метра общей площади жилого помещения - на одного человека; 42 квадратных метра общей площади жилого помещения - на семью из двух человек; 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи - на семью из трех и более человек.
Кроме того, жена в квартире не проживала и выехала из помещения добровольно. То есть, не имела существенного интереса в использовании общего имущества. Хотя и была зарегистрирована в нем.
ВОПРОС: Правда ли, что выкупают незначительные доли в жилье, даже если оно является у человека единственным?
В тоже время, пункт 4 статьи 252 Семейного кодекса не применяется при выкупе незначительной доли у несовершеннолетнего лица. Пример тому - это апелляционное определение Московского городского суда от 22 октября 2015 г. по делу N 33-38037. Ссылку на судебный акт прикрепляю: https://clck.ru/32TBGB.
В нем описана та ситуация, когда в начале суд первой инстанции применяет данную норму, но апелляция отменяет решение. При этом напоминает, что выкуп доли у ребенка требует предоставления альтернативы в виде другого жилья. Нельзя изымать имущество у несовершеннолетнего и выплачивать деньги. Следовательно, выкуп недвижимого имущества у ребенка не отвечает его интересам.
Как выглядела та самая незначительная доля в квартире?
Суд проходил с девушкой, которой досталась по наследству 1/8 доля в праве на квартиру. Она была последней из тех, с кем вели переговоры о выкупе доли. У других наследников мой клиент уже всё приобрела по сделкам. Однако ответчик до последнего не хотела заключать договор по адекватной цене. Переговоры зашли в тупик. Становилось понятно, что дело движется к исковому заявлению.
Общая площадь квартиры составляла 94 кв.м. То есть, на 1/8 долю приходилось 11,75 кв.м. Из этой доли отдельное помещение с отдельным входом не сделать. При том все коммуникации находились в дальней части квартиры.
Экспертиза, что мы провели до подачи иска в суд, также подтвердила те же выводы.
При том, если даже удасться сделать отдельное помещение (квартиру) площадью 11,75 кв.м, то оно в принципе не будет отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Ведь нужен санузел, место для приготовления пищи и т.д. Соответственно осуществление перепланировки также не позволит обеспечить выдел доли в натуре.
Что предлагали стороны по делу?
Досудебная экспертиза нам установила цену за 1/8 долю в размере: 1 342 700 рублей 00 копеек.
При этом был применен дисконт (скидка) при продаже доли в квартире. То есть, если целая квартира стоит 18 520 000 рублей 00 копеек, то долю не продашь на свободном рынке по цене 2 315 000 рублей 00 копеек (18 520 000 / 8). Оценщик снизил эту цифру на 42 процента. В итоге и получилась сумма 1 342 700 рублей 00 копеек.
С этой суммой девушка была не согласна. Она хотела больше. При том значительно больше. Просила 6 800 000 рублей 00 копеек. В суд мы представили переписку по этому поводу.
Какие нужны доказательства чтобы выкупить долю через суд?
При подготовке к процессу надо определиться с тремя моментами:
- доля является незначительной и не может быть выделена;
- какая сумма требуется для выкупа доли;
- имеется ли существенный интерес в использовании общего имущества ответчиком.
Если по первым двум моментам достаточно лишь провести досудебную экспертизу. Однако с третьим пунктом всё неоднозначно. Поскольку за несколько месяцев до начала процесса ответчик регистрируется по адресу квартиры. В связи с этим, не ясно - нацелена ли она жить в ней.
Спасает нас вышеупомянутая переписка. Она и доказывает, что нет существенного интереса в использовании общего имущества ответчиком. Мы лишь сильно не сошлись в цене за долю. Таким образом, основные доказательства у нас присутствуют.
Более того, участковый предоставил нам справку после осмотра квартиры, что вещей ответчика там нет.
Также составили письменное предложение о выкупе доли. Отправили в конверте с описью почтой России.
Далее требуется показать, что деньги у истца имеются. Для этого мы сделали выписку по своему счету в банке, где отражена необходимая сумма. В будущем данные средства следовало перевести на депозит Управления судебного департамента г. Москвы.
Кстати, судебная практика не всегда следует тому, чтобы деньги обязательно были внесены на депозит. Например, в упомянутом ранее деле, где супруг просил выкупить незначительную долю бывшей жены (1/9 доля), суд присудил лишь обязанность выплатить компенсацию.
Женщина решила обжаловать это решение, ведь средства на депозит суда не перечислялись. То есть, не было подтверждения, что решение будет исполнено в вопросе выплат.
Однако апелляция оставила в силе судебный акт. Она отметила, что отсутствие средств на депозите - это не повод отменить по сути своей верное решение. При том, что мужчина вполне платежеспособен, ведь бывшие супруги делили имущество на сумму более 50 млн. рублей.
Апелляционное определение Московского городского суда от 4 октября 2018 г. по делу N 33-43182\18*. Ссылку на судебный акт прикрепляю: https://clck.ru/32QJVF
* В тоже время, большинство дел о выкупе незначительной доли идут с депозитом. Не нужно надеяться, что вас не попросят показать деньги.
Какую цену на долю суд утвердил в итоге?
Начнем с того, что ответчики подтвердили в суде, что жить в квартире не собираются. Готовы продать долю. Вопрос лишь в стоимости. Оппоненты запросили судебную экспертизу, где оценивалась целая квартира и её 1/8 доля.
Эксперт ответил на вопрос следующим образом:
Однако суд не поддержал идею выплаты суммы с учетом дисконта. Указав, что судебная практика требует внесения полной стоимости за долю, а именно:
2 340 750 рублей 00 копеек.
Данное обстоятельство находит своё подтверждение. Суды хотят видеть всю сумму. Так, например, в апелляционном определении Московского городского суда от 22 июня 2021 г. по делу № 33-23845/21 изложены весьма разумные доводы.
Бывшая жена хотела выкупить малозначительную долю супруга в квартире-студия. В ней она проживала с сыном. Была проведена судебная экспертиза, где оценщиком применен понижающий коэффициент (коэффициент низкой ликвидности) к стоимости доли. Получилась цена 5 752 008 рублей 00 копеек. При этом нормальная стоимость доли равна 6 921 791 рублей 00 копеек.
На депозит она внесла так, как сказал оценщик с учетом дисконта, а именно 5 752 008 рублей 00 копеек.
Однако суд первой инстанции ей отказал в требованиях.
В решении подчеркнуто, что выкуп доли по ~5,7 млн обогащает женщину на более чем ~1 млн. Ведь ей достается уже целая квартира, а ответчик не получает полную сумму при утрате своей части имущества. Поэтому применение скидки на долю (коэффициента низкой ликвидности) необоснованно. Это противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
Проще говоря, если женщина станет продавать квартиру, где вся квартира её, то она получит от сделки полную рыночную стоимость за имущество. Никто о дисконте и не вспомнит.
Ссылку на судебный акт прикрепляю: https://clck.ru/32PEZg
В итоге на депозит Управления судебного департамента г. Москвы мы внесли полную стоимость доли без скидки, что позволило ответчикам признать иск.
❤️ Судебное решение
⚡️ Чтобы определиться с ценами на услуги юриста по подготовке искового заявления и юридического сопровождения дела - переходите по ссылке: https://bashkevichlaw.com/price
Развод при мобилизации: советы семейного юриста.
Может ли супруга при разводе стать участником ООО?