В 90-х без договора купили участок. Можно ли его сейчас на себя оформить?

Нередки дела, когда люди покупали в 90-х или 2000-х дачи, но права на них надлежащим образом не переоформили. Продавцы обычно забирали деньги и выезжали из жилья. Зато у покупателей оставалась проблема с незарегистрированными правами. Лишь по прошествии времени владельцы начинают как-то завершать этот процесс, но сталкиваются со сложностями.

С юридической точки зрения, можно применять институт приобретательной давности. Однако даже если вы открыто владеете более 15 лет имуществом, это не гарантия оформления прав по данному основанию. Вот именно такое дело, о котором поговорим далее, позволяет немного развеять туман неопределенности по данной теме.

Суть спора

Еще в августе 1998 года истцу продали по устному договору купли-продажи земельный участок. С сентября того же года новый владелец оплачивала необходимые платежи и взносы в СНТ «Образцово».

Сам же участок 10 соток приобретен прежним владельцем по постановлению главы администрации Совета района в 1992 году. Имелось свидетельство о праве собственности на земельный участок. Заявитель показала эти документы суду.

Сейчас права на имущество не оформлены. В выписке ЕГРН никакой фамилии не значится. Границы участка не определены.

Истец владела недвижимостью более 15 лет добросовестно и непрерывно как своим собственным. Потому полагала, что прибрела право собственности на спорный земельный участок в силу приобретательной давности.

Позиция нижестоящих судов

Судебные инстанции отказывая в иске исходили из того, что право собственности прежнего собственника на спорный земельный участок никем не оспорено. Также нет доказательств, подтверждающих заключение договора купли-продажи земельного участка с истцом. То есть, имущество принадлежит прежнему владельцу. Более того, границы спорного земельного участка на местности не определены, что является основанием для отказа в иске.

Суды обосновали позицию через пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, где указано, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

То есть, пока есть прежний собственник и сделка надлежащим образом не оформлена (в виде письменного договора), у истца за 15 лет не появилось никаких прав за землю.

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ пересматривает выводы нижестоящих судов.

Он, конечно, признает, что устный договор купли-продажи земельного участка не является основанием для оформления прав. Потому что он устный (см. статью 550 ГК РФ). Здесь всё очевидно. Но истец обращается в суд не потому, что она просит признать договор заключенным. Она просит признать её собственником в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ).

У нас есть пункт 3 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, где указано, что лицо может приобрести право собственности на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности. Кроме того, в пункте 16 постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 г. также разъяснено, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (статьи 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности. Следовательно, нам надо понять, действительно ли прежний владелец участка отказался от него или нет? И какие по этому вопросу есть доказательства?

Новый собственник владела имуществом открыто, платила взносы, участвовала в собраниях СНТ. Владение было непрерывным, так как постоянно приезжала на дачу. Добросовестность владения подтверждалось тем, что вещь приобреталась внешне правомерными действиями, а именно, передавались документы на имущество, само имущество передавалось добровольно, деньги выплачивались. Следовательно, имеет место приобретательная давность.

Верховный Суд РФ отметил также и то, что земельный участок является объектом права собственности, несмотря на то, что границы изначально не были определены. Потому не важно установлены границы или нет, чтобы применить нормы о приобретательной давности.

Чем может быть полезен данный пример в семейных отношениях при разделе имущества?

Я думаю, что и разъяснение в пункте 16 постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и сама приобретательная давность - это повод порассуждать, что если один бывший супруг не пользуется жильем, а другой там проживает 15 лет, то можно попробовать подать иск и ссылаться на названные нормы. То есть, забрать недвижимость целиком. При этом не важно оформил ли свою долю в недвижимости либо нет непроживающий бывший супруг, у нас повод оформить права на всё имущество, потому что он от него отказался.

Однако я не исключаю, если будет доказано, что между бывшими супругами имелись конфликтные отношения, которые вынудили кого-то одного уехать, то суд может и не применить приобретательную давность. Не будет доказан компонент добросовестного владения.

⚡️ Чтобы определиться с ценами на услуги юриста по подготовке искового заявления и юридического сопровождения дела - переходите по ссылке: https://bashkevichlaw.com/price